Chủ đầu tư kháng cáo, phản đối phán quyết buộc duy trì sân golf Florida đến năm 2030

Phán quyết này mang lại một phần thắng cho Hiệp hội chủ nhà Riviera Golf Estates – đơn vị đã kiện chủ sở hữu khu đất vào năm 2022 để yêu cầu tuyên bố pháp lý và biện pháp ngăn chặn, nhằm ngăn họ xây nhà trên đất.

Tuy nhiên, chiến thắng này có thể chỉ là tạm thời khi phía bị đơn đã nộp đơn kháng cáo.

La Minnesota, chủ sở hữu khu đất sân golf, đang khiếu nại quyết định của tòa cấp dưới lên Tòa phúc thẩm Khu vực 6 của Florida.

Trong bản tóm tắt ban đầu nộp ngày 6/6, chủ sở hữu khu đất cho rằng phán quyết "phải bị hủy bỏ vì nó viết lại hoàn toàn Đạo luật Quyền sở hữu có thể chuyển nhượng của Florida" (gọi tắt là MRTA), bằng cách cho phép một bản khai có tuyên thệ "duy trì các hạn chế chuyển nhượng cổ xưa".

Trong vụ kiện dân sự, hiệp hội chủ nhà khẳng định việc ghi nhận bản khai có tuyên thệ trước khi chuyển nhượng quyền sở hữu vào năm 1990 là một ngoại lệ của MRTA, nhằm bảo tồn điều khoản hạn chế áp dụng cho khu đất từ năm 1973.

Thẩm phán Collier Lauren Brodie đồng ý với lập luận này, xác định rằng điều khoản hạn chế vẫn tiếp tục áp dụng cho khu đất dựa trên chuỗi chuyển nhượng.

MRTA cho phép bỏ qua hầu hết tài liệu đã ghi nhận sau 30 năm, nhằm đơn giản hóa việc mua bán bất động sản. Thông thường, đạo luật này không tự động hủy bỏ thế chấp.

Điều khoản bảo vệ khu đất sân golf được đính kèm như một bằng chứng trong bản khai có tuyên thệ – yếu tố trung tâm của vụ kháng cáo. Điều khoản này yêu cầu khu đất chỉ được sử dụng làm sân golf và "không cho mục đích nào khác".

Trong đơn kháng cáo, La Minnesota cho rằng bản khai có tuyên thệ chỉ được ghi nhận để xác nhận thẩm quyền chuyển nhượng sân golf và mô tả pháp lý khu đất, chứ không phải để khẳng định điều khoản hạn chế hay chuyển nhượng quyền sở hữu.

Bản khai có tuyên thệ gây tranh cãi được ký bởi Myron Gifford – người từng thuộc gia đình sở hữu và điều hành Câu lạc bộ Golf Riviera cùng sân golf của nó.

La Minnesota lập luận rằng không có nội dung nào trong tài liệu "đề cập, tham chiếu hoặc tìm cách duy trì" điều khoản bảo vệ.

Thẩm phán Brodie kết luận điều khoản này vẫn có hiệu lực và có thể thi hành – cho đến ngày 18/8/2030, dựa trên bản khai có tuyên thệ.

Ngày hết hạn của điều khoản được bà xác định dựa trên "gốc quyền sở hữu" (root of title) hoặc chuyển nhượng gốc của khu đất, được thiết lập năm 2000. Một chuyển nhượng quyền sở hữu năm đó không tham chiếu sổ ghi chép chính thức và số trang của các chuyển nhượng năm 1973 hoặc 1990, cũng như bản khai có tuyên thệ.

Phán quyết ngày 6/2 của Brodie được đưa ra sau phiên xử không bồi thẩm đoàn kéo dài một ngày vào tháng 12.

Chi tiết về đơn kháng cáo của chủ đầu tư

Trong đơn kháng cáo, La Minnesota cho rằng phán quyết của Thẩm phán Brodie có sai sót vì nó định nghĩa lại và diễn giải sai luật tiểu bang, đồng thời "làm mất tác dụng của MRTA" trong việc "xóa bỏ các khiếu nại" ít nhất 30 năm tuổi.

Đơn kháng cáo viết: "Nếu cho phép bất kỳ bản khai có tuyên thệ nào phá vỡ yêu cầu của MRTA, điều này sẽ nuốt chửng quy tắc và kéo dài các 'khiếu nại cũ kỹ' mà MRTA được thiết kế để loại bỏ".

La Minnesota khẳng định tòa cấp dưới đã sử dụng sai gốc quyền sở hữu và sai tài liệu để duy trì ngoại lệ của MRTA. Họ chỉ ra một chuyển nhượng đã được sửa đổi vào tháng 8/1990 không bao gồm bản khai có tuyên thệ, và cho rằng đây mới là giao dịch cuối cùng "ảnh hưởng đến quyền sở hữu khu đất được ghi nhận cách đây hơn 30 năm".

Nếu chuyển nhượng này được coi là điểm bắt đầu, điều khoản hạn chế đã bị hủy bỏ vào năm 2020 "theo quy định của pháp luật", đơn kháng cáo nêu rõ, đồng nghĩa với việc dự án phát triển có thể tiếp tục.

La Minnesota mô tả cuộc chiến pháp lý với chủ nhà là "không chỉ là tranh chấp giữa các bên tư nhân", mà còn "đe dọa hiệu quả của MRTA trên toàn Florida".

Nếu phán quyết của tòa cấp dưới được giữ nguyên, họ cho rằng hậu quả sẽ rất lớn.

Đơn kháng cáo viết: "Nếu tòa án này phê chuẩn sai sót của tòa cấp dưới, không chủ sở hữu nào ở Florida có thể dựa vào thời hạn 30 năm của MRTA. Các chuyên gia thẩm định quyền sở hữu sẽ buộc phải kiểm tra mọi tài liệu từng được ghi nhận, bất kể liên quan thế nào đến chuyển nhượng. Kế hoạch pháp lý mà cơ quan lập pháp xây dựng cẩn thận để đảm bảo sự chắc chắn trong giao dịch bất động sản sẽ sụp đổ".

Luật sư của La Minnesota chưa thể liên hệ ngay để bình luận về đơn kháng cáo.

Chủ nhà sẵn sàng chống lại kháng cáo

Trong email, Peter Osinski – thành viên hội đồng quản trị Riviera Golf Estates và chủ tịch Nhóm làm việc Sân golf – cho biết hiệp hội chủ nhà coi bản tóm tắt ban đầu của La Minnesota là "tái đóng gói các lập luận không thành công mà họ đã trình bày tại phiên tòa".

Ông chia sẻ: "Luật sư của chúng tôi đang tích cực làm bản phản bác, sẽ được nộp vào đầu tháng 7".

La Minnesota, có trụ sở tại Lilydale, Minnesota, đã mua sân golf công cộng này với giá 4,8 triệu USD vào năm 2005 với ý định tái phát triển.

Tọa lạc gần Đường Rattlesnake Hammock, phía tây Đường County Barn, sân golf đã đóng cửa từ tháng 4/2022.

Riviera Golf Estates – khu dân cư biệt lập dành cho người từ 55 tuổi trở lên, được xây dựng từ 1967 đến 2003 – có gần 700 ngôi nhà. Khu này đan xen với sân golf 18 lỗ.

Cư dân lo ngại về tác động của dự án mới đối với giá trị tài sản và lối sống của họ.

Họ lo lắng về nguy cơ ngập lụt, tiếng ồn và giao thông gia tăng trong một khu phố vốn yên bình và thân thiện, nơi mang đến lối sống thoải mái cho người cao tuổi, bao gồm cả người về hưu.

Một đơn kiến nghị trên Change.org nhằm ngăn phát triển sân golf, được khởi xướng hơn 5 năm trước, đã thu hút hơn 1.500 chữ ký từ cư dân địa phương.

Nhiều nỗ lực của chủ nhà Riviera Golf Estates nhằm mua lại khu đất đã thất bại, bao gồm một đề xuất có sự tham gia của quận.

Vụ kiện chống lại quận vẫn tạm hoãn

Tháng 11/2021, La Minnesota nộp đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng lên Sở Quy hoạch & Phân vùng Quận Collier, bắt đầu quy trình thay đổi quy hoạch sân golf sang nhà ở. Họ gặp nhiều khó khăn và đã kiện quận theo Đạo luật quyền tài sản Bert Harris của Florida.

Trong vụ kiện, La Minnesota tuyên bố họ bị "gánh nặng quá mức" do quy định mới của quận về chuyển đổi sân golf.

Họ cáo buộc các quy tắc chuyển đổi sân golf được thông qua năm 2017 đã đè nặng "việc sử dụng đất để ở hợp lý dự kiến bằng các quy trình rườm rà mới và tiêu chuẩn phát triển mới".

La Minnesota khẳng định yêu cầu của quận về một dải cây xanh rộng hơn – thay vì vùng đệm truyền thống để ngăn cách khu phát triển với cộng đồng xung quanh – sẽ làm giảm số lượng nhà đơn lập họ có thể xây từ 346 xuống 104.

Chủ đầu tư định giá thiệt hại tài sản – tương đương 242 ngôi nhà – ở mức 14,52 triệu USD.

Quận yêu cầu tạm hoãn vụ kiện này cho đến khi vụ kiện của Hiệp hội chủ nhà Riviera Golf Estates tại cùng tòa án kết thúc. La Minnesota đồng ý với yêu cầu của quận.

Nếu tòa án đứng về phía hiệp hội, luật sư của quận lập luận rằng các khiếu nại theo Đạo luật Bert Harris sẽ trở nên "vô hiệu", vì La Minnesota sẽ không thể xây nhà trên khu đất, ít nhất là không phải ngay lập tức.

Hồ sơ tòa án cho thấy vụ việc này đang tạm ngưng, chưa được giải quyết, với phiên họp trạng thái dự kiến vào tháng 12.

Quận Collier có chính sách không bình luận về các vụ kiện đang chờ xử lý.

Nếu vụ kiện Bert Harris của La Minnesota được khởi động lại, hiệp hội chủ nhà Riviera dự định can thiệp để ủng hộ quận và các quy tắc chuyển đổi sân golf, Osinski cho biết.

Ông nói rằng hiệp hội đã phát hiện thông tin có thể làm dấy lên nghi ngờ về tính khả thi của vụ kiện đó.

Osinski khẳng định: "Chúng tôi có ý định tiếp tục chiến đấu và vận động, và chúng tôi không từ bỏ".

Thegolfers.com